מה זה מס רכישה ומתי משלמים אותו?
מס רכישה הוא מס שמשלם רוכש נדל"ן בישראל לרשות המיסים בעת רכישת דירה, מגרש, נכס מסחרי או כל זכות במקרקעין. המס מחושב כאחוז ממחיר הרכישה, לפי מדרגות שנקבעות בחוק ומתעדכנות מדי שנה (בהתאם למדד המחירים לצרכן). שיעורי המס שונים באופן מהותי בין רוכש דירה יחידה לבין רוכש דירה נוספת (משקיע), כאשר רוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות מס נמוכות בהרבה — כולל פטור מלא על חלק ניכר ממחיר הדירה.
ההבחנה בין "דירה יחידה" ל"דירה נוספת" היא המפתח להבנת מס הרכישה. "דירה יחידה" מוגדרת כדירה שהיא הדירה היחידה של הרוכש בישראל (כולל דירה שיש לו חלק בה). מי שמוכר את דירתו הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה — נחשב כרוכש דירה יחידה. תושב חוץ (מי שמרכז חייו מחוץ לישראל) משלם תמיד מס בשיעורי דירה נוספת, גם אם זו דירתו היחידה בישראל.
מס רכישה משולם תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה, באמצעות שומה עצמית שמגיש הרוכש (או עורך הדין מטעמו) לרשות המיסים. ניתן להגיש השגה על שומה תוך 30 יום. חשוב לתכנן את מס הרכישה מראש כחלק מעלויות הרכישה — בדירות יקרות הוא יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. מחשבון מס רכישה מאפשר לחשב את הסכום המדויק לפני הרכישה ולהיערך בהתאם.
איך מחשבים מס רכישה?
מס רכישה מחושב לפי מדרגות, בדומה למס הכנסה. כל חלק ממחיר הרכישה ממוסה בשיעור המתאים למדרגה שלו. לדוגמה, רוכש דירה יחידה ב-2,000,000 ₪ ישלם 0% על החלק הראשון (עד כ-1,978,745 ₪), ורק על ההפרש הקטן שמעל ישלם 3.5%. רוכש דירה נוספת ישלם 8% כבר מהשקל הראשון. החישוב מצטבר — כל מדרגה חלה רק על הסכום שבטווח שלה.
נוסחה: מס = Σ(סכום_במדרגה × שיעור_מס_במדרגה)
דוגמה: לדוגמה: רכישת דירה יחידה במחיר 2,500,000 ₪. מדרגה ראשונה: עד 1,978,745 ₪ — פטור (0%). מדרגה שנייה: 1,978,746-2,347,040 ₪ — 3.5%, כלומר 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪. מדרגה שלישית: 2,347,041-2,500,000 ₪ — 5%, כלומר 152,960 × 5% = 7,648 ₪. סך מס רכישה: 20,538 ₪ (כ-0.82% ממחיר הדירה). לשם השוואה, אותה דירה כדירה נוספת: 8% על 2,500,000 = 200,000 ₪ — פי 10 יותר.
מקור: רשות המיסים — מדרגות מס רכישה 2026 | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963
מדרגות מס רכישה 2026
| מדרגה | דירה יחידה — שיעור | דירה נוספת — שיעור |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,746 – 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,041 – 6,055,070 ₪ | 5% | 10% |
| 6,055,071 – 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
מתי כדאי להשתמש במחשבון מס רכישה?
- לפני רכישת דירה — חשבו את מס הרכישה המדויק כדי לדעת את העלות הכוללת מעבר למחיר הדירה. הוסיפו את המס לתקציב הרכישה ולסכום המשכנתא הנדרש. שלבו עם מחשבון משכנתא לתכנון מלא
- השוואה בין דירה יחידה לדירה נוספת — אם יש לכם דירה ואתם שוקלים לקנות נוספת, המחשבון יראה את ההפרש המשמעותי במס. לעיתים כדאי למכור את הדירה הקיימת קודם כדי ליהנות מהמדרגות הנמוכות
- תכנון מכירה ורכישה — אם אתם מוכרים דירה ישנה וקונים חדשה, בדקו את לוח הזמנים. מכירה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה מזכה במדרגות דירה יחידה. חשבו גם את מס שבח על מכירת הדירה הישנה
- רכישת נכס מסחרי או מגרש — נכסים שאינם דירת מגורים ממוסים ב-6% קבוע ללא מדרגות. המחשבון יעזור לכם לחשב את הסכום המדויק ולהשוות לעלות דירת מגורים
- בדיקת כדאיות השקעה בנדל"ן — כשמעריכים תשואה על השקעה בדירה, חובה לכלול את מס הרכישה כעלות רכישה. שלבו עם מחשבון תשואה נדל"ן לתמונה מלאה
- תושבי חוץ — תכנון רכישה בישראל — תושבי חוץ משלמים תמיד בשיעור דירה נוספת (8%-10%). אם אתם שוקלים לעלות ארצה, בדקו האם כדאי לרכוש לפני או אחרי העלייה
שאלות נפוצות
מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום מיום חתימת חוזה הרכישה. הרוכש (או עורך דינו) מגיש הצהרה ושומה עצמית לרשות המיסים. אם לא משלמים במועד, מתחילים לצבור ריבית והצמדה. ניתן לבקש פריסת תשלומים מרשות המיסים, אם כי הדבר כרוך בריבית. חשוב: התשלום נדרש גם אם הדירה טרם נמסרה (למשל דירה על הנייר).
האם עולים חדשים פטורים ממס רכישה?
עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים זכאים להקלה משמעותית — מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד על דירת מגורים, ללא מדרגות. ההטבה חלה על דירה אחת בלבד וניתנת למימוש עד 7 שנים מיום העלייה (או החזרה). על המעמד צריך להיות מאושר על ידי משרד העלייה. זוהי הטבה משמעותית — על דירה של 2,000,000 ₪, עולה חדש ישלם 10,000 ₪ מס רכישה בלבד.
מה קורה אם אני מוכר את הדירה הישנה אחרי הרכישה?
אם רכשתם דירה חדשה כשיש לכם כבר דירה — תשלמו מס בשיעור דירה נוספת. אבל אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים, תוכלו לבקש החזר ההפרש ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה. ההחזר מותנה בכך שמכרתם את הדירה הישנה בפועל (לא רק פרסמתם). הגישו בקשה להחזר לרשות המיסים עם אסמכתה על המכירה.
האם מס רכישה חל גם על ירושה או מתנה?
ירושה — פטורה לחלוטין ממס רכישה. מתנה (העברה ללא תמורה) — חלה עליה מס רכישה, אבל בשיעור מופחת: העברה בין קרובי משפחה (הורים-ילדים, בני זוג) ממוסה בשליש מהמס הרגיל. למשל, דירה שווי 2,000,000 ₪ במתנה מהורה — מס רכישה כשליש ממס רגיל. חשוב: "קרובי משפחה" מוגדרים בחוק וכוללים בן/בת זוג, הורים, ילדים, אחים ונכדים.
איך מס רכישה משפיע על כדאיות השקעה בנדל"ן?
מס רכישה על דירה נוספת (8%-10%) הוא עלות משמעותית שמשפיעה על התשואה. על דירה להשקעה של 1,500,000 ₪, מס הרכישה הוא 120,000 ₪. אם שכר הדירה הוא 5,000 ₪ בחודש (60,000 ₪ בשנה), מס הרכישה לבדו שקול ל-2 שנות שכירות. כשמחשבים תשואה, חובה לכלול את מס הרכישה כחלק מעלות ההשקעה הכוללת — אחרת התשואה תיראה גבוהה ממה שהיא בפועל.
רשות המיסים — מדרגות מס רכישה 2026 | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963 | תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)