למה מס רכישה על דירה נוספת כל כך גבוה?
מס רכישה על דירה נוספת (דירת השקעה, דירה שנייה) הוא מהגבוהים בעולם — 8% כבר מהשקל הראשון. המדיניות נועדה לצנן את שוק הדיור ולהפחית את מספר דירות ההשקעה שמתחרות עם משפרי דיור וזוגות צעירים. על דירה של 2,000,000 ש"ח, מס הרכישה כדירה נוספת הוא 160,000 ש"ח — לעומת פחות מ-1,000 ש"ח כדירה יחידה. הפער הזה חייב להילקח בחשבון בכל תחשיב כדאיות של השקעה בנדל"ן.
מס רכישה בשיעור 8%-10% הוא עלות כניסה משמעותית שמשפיעה ישירות על תשואת ההשקעה. על דירה להשקעה של 1,500,000 ש"ח, מס הרכישה הוא 120,000 ש"ח — שקול לשנתיים של שכר דירה. כלומר, ההשקעה "מפסידה" שנתיים של תשואה עוד לפני שהתחלתם. בנוסף, כשתמכרו את הדירה, תשלמו גם מס שבח (אם אין פטור). שני המיסים יחד — כניסה ויציאה — עלולים לשחוק חלק ניכר מהרווח.
איך לחשב מס רכישה על דירה נוספת?
בחרו "דירה נוספת" במחשבון והזינו את מחיר הרכישה. המחשבון יחשב 8% על הסכום עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעליו. התוצאה תציג את סכום המס ואת ההשפעה על תשואת ההשקעה.
דוגמה: דוגמה: רכישת דירת השקעה ב-1,800,000 ש"ח. מדרגה ראשונה: עד 6,055,070 ש"ח — 8%. מס: 1,800,000 × 8% = 144,000 ש"ח. אם שכר הדירה הצפוי הוא 5,500 ש"ח לחודש (66,000 ש"ח בשנה), מס הרכישה שקול ל-2.18 שנות שכירות. עלות ההשקעה הכוללת: 1,944,000 ש"ח. תשואת שכירות אפקטיבית: 66,000 / 1,944,000 = 3.4% (במקום 3.67% ללא מס).
שאלות נפוצות
האם יש דרך להימנע ממס רכישה על דירה נוספת?
הדרך העיקרית היא למכור את הדירה הקיימת לפני (או תוך 18 חודשים אחרי) רכישת החדשה — ובכך להיחשב רוכש דירה יחידה. דרכים נוספות מוגבלות: עולים חדשים נהנים ממס מופחת (0.5%) גם על דירה נוספת בתנאים מסוימים. רכישת דירה בנאמנות עבור ילד (במקרים ספציפיים) עשויה לסייע. חשוב: תכנון מס חייב להיעשות בייעוץ מקצועי — תכנון לקוי עלול להוביל לקנסות.
איך מס רכישה 8% משפיע על כדאיות השקעה בנדל"ן?
ההשפעה משמעותית. דוגמה: דירה ב-2,000,000 ש"ח, שכ"ד 6,000 ש"ח/חודש. ללא מס רכישה, תשואת שכירות שנתית: 72,000/2,000,000 = 3.6%. עם מס רכישה 160,000 ש"ח: 72,000/2,160,000 = 3.33%. ירידה של 0.27% בתשואה. על פני 10 שנים, ההפרש הזה שקול ל-54,000 ש"ח הפסד תשואה. ולזה מתווסף גם מס שבח בעת המכירה. לכן, השקעת נדל"ן צריכה להיבחן בתמונה הכוללת — כולל מיסוי.
מה המס על רכישת דירה יקרה מ-6 מיליון ש"ח?
על דירה נוספת מעל 6,055,070 ש"ח, השיעור עולה מ-8% ל-10% על הסכום שמעל הסף. לדוגמה: דירה ב-8,000,000 ש"ח. עד 6,055,070 ש"ח — 8% = 484,406 ש"ח. מ-6,055,071 עד 8,000,000 ש"ח — 10% = 194,493 ש"ח. סך מס רכישה: 678,899 ש"ח — כ-8.5% ממחיר הדירה. סכום זה לבדו שקול למקדמה על דירה קטנה.
רשות המיסים — מדרגות מס רכישה 2026 | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963