למה מס רכישה על דירה יחידה שונה כל כך?
מדיניות המס בישראל מעודדת רכישת דירה יחידה למגורים באמצעות מדרגות מס רכישה מוזלות משמעותית. רוכש דירה יחידה נהנה מפטור מלא (0%) על חלק ניכר ממחיר הדירה — עד כ-1,978,745 ש"ח (2026). מעל סכום זה, המדרגות עולות בהדרגה: 3.5%, 5%, 8% ו-10%. בפועל, על דירה ממוצעת של 2,000,000 ש"ח, רוכש דירה יחידה ישלם כ-744 ש"ח בלבד — לעומת 160,000 ש"ח שישלם רוכש דירה נוספת על אותה דירה. הפער העצום הזה הופך את ההבחנה בין "יחידה" ל"נוספת" לקריטית.
הגדרת "דירה יחידה" בחוק רחבה יותר ממה שחושבים: גם מי שיש לו שליש מדירה בירושה — ייתכן שלא ייחשב כבעל דירה יחידה. מצד שני, מי שמוכר את דירתו הישנה תוך 18 חודשים מהרכישה החדשה — עדיין נחשב רוכש דירה יחידה. ההגדרה כוללת גם דירות בחו"ל שבבעלותכם. לכן, לפני הרכישה חשוב לבדוק בדיוק את המצב המשפטי ולהשתמש במחשבון כדי לדעת בדיוק כמה מס רכישה תשלמו.
איך לחשב מס רכישה על דירה יחידה?
בחרו "דירה יחידה" במחשבון והזינו את מחיר הרכישה. המחשבון יחשב לפי המדרגות המוזלות — פטור מלא עד כ-1,978,745 ש"ח, ואחר כך מדרגות עולות. התוצאה תראה את סכום המס המדויק ואת שיעור המס האפקטיבי (כאחוז ממחיר הדירה).
דוגמה: דוגמה: רכישת דירה יחידה ב-2,500,000 ש"ח. מדרגה ראשונה: עד 1,978,745 ש"ח — 0% = 0 ש"ח. מדרגה שנייה: 1,978,746-2,347,040 ש"ח — 3.5% = 12,890 ש"ח. מדרגה שלישית: 2,347,041-2,500,000 ש"ח — 5% = 7,648 ש"ח. סך מס רכישה: 20,538 ש"ח. שיעור מס אפקטיבי: 0.82% בלבד. לשם השוואה, אותה דירה כדירה נוספת: 200,000 ש"ח (8%) — פי 10.
שאלות נפוצות
מה ההגדרה המדויקת של "דירה יחידה" לצורך מס רכישה?
דירה יחידה היא דירה שלאחר רכישתה תהיה הדירה היחידה של הרוכש בישראל ובשטחי הרשות הפלסטינית. בנוסף, לא מכרתם דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני הרכישה (או שתמכרו תוך 18 חודשים אחריה). חשוב: בעלות על שליש ומעלה בדירה אחרת — שוללת מעמד "דירה יחידה". גם דירה בחו"ל נספרת. בני זוג נחשבים כיחידה אחת — אם לאחד מהם יש דירה, שניהם נחשבים כבעלי דירה.
מה קורה אם אני קונה דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה?
אם קניתם דירה חדשה כש"ישנה" עדיין בבעלותכם — תשלמו מס רכישה בשיעור דירה נוספת (8%-10%). אולם, אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מהרכישה — תוכלו לבקש החזר ההפרש ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה. ההחזר מותנה במכירה בפועל, ומגיש בקשה לרשות המיסים. בדירה מקבלן שטרם נמסרה, ספירת 18 החודשים מתחילה ממועד המסירה, לא מהחתימה.
האם פטור מס רכישה חל על דירות בכל מחיר?
הפטור המלא (0%) חל עד כ-1,978,745 ש"ח. מעל סכום זה, מתחילות מדרגות מס עולות: 3.5%, 5%, 8% ו-10%. אין הגבלת מחיר על הזכאות למדרגות דירה יחידה — גם על דירה של 10 מיליון ש"ח תשלמו לפי מדרגות מוזלות. אבל שימו לב: על דירה של 10 מיליון ש"ח, מס הרכישה גם בדירה יחידה כבר מגיע לכ-570,000 ש"ח — סכום משמעותי.
רשות המיסים — מדרגות מס רכישה 2026 | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 1963 | תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — מדרגות דירה יחידה